Mit dem „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte Richtlinie“ wurden die Rechte der Verbraucher bei zahlreichen Verträgen und auf unterschiedliche Arten gestärkt. Das Gesetz ist am 13.06.2014 in Kraft getreten. Es gilt also für alle Verträge, die danach geschlossen wurden.
Auch Maklerverträge sind davon stark betroffen. Jeder Makler sollte die neuen Regeln kennen und beherrschen. Sonst läuft er ein großes Risiko, seine Provision zu verlieren.
1. Geltungsbereich
1.1 Die neuen Regeln gelten immer dann, wenn der Kunde des Maklers ein Verbraucher ist. § 13 BGB definiert den Verbraucher als „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.“
1.2 Die neuen Regeln gelten für Verträge, die
– im elektronischen Geschäftsverkehr oder
– durch Einsatz von Fernkommunikationsmitteln (Fernabsatzvertrag) oder
– außerhalb des Geschäftsraums (Außergeschäftsraumvertrag) abgeschlossen werden.
Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz).
Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden „der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel.“ § 312 C BGB definiert den Begriff der Fernkommunikationsmittel:
„Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.“
Für die Außergeschäftsraumverträge legt § 312b BGB folgendes fest:
Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,
1. die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist,
2. …………………………
3. die in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder durch Fernkommunikationsmittel geschlossen werden, bei denen der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde, oder
4. die auf einem Ausflug geschlossen werden, der von dem Unternehmer oder mit seiner Hilfe organisiert wurde, um beim Verbraucher für den Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu werben und mit ihm entsprechende Verträge abzuschließen.
2. Informationspflichten
2.1 Allgemein
Der Makler muss dem Verbraucher seine Anschrift, Telefonnummer, Fax-und E-Mail-Adresse aufgeben. Der Verbraucher soll die Möglichkeit haben, schnell und einfach Kontakt mit ihm aufnehmen zu können.
2.2 Vertragsinhalt
Der Makler muss den Kunden unverzüglich nach Abschluss des Vertrags den Inhalt der wesentlichen Vereinbarungen schriftlich bestätigen. In § 312 f BGB ist dazu bestimmt:
(1) Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher alsbald auf Papier zur Verfügung zu stellen
1. eine Abschrift eines Vertragsdokuments, das von den Vertragsschließenden so unterzeichnet wurde, dass ihre Identität erkennbar ist, oder
2. eine Bestätigung des Vertrags, in der der Vertragsinhalt wiedergegeben ist. Wenn der Verbraucher zustimmt, kann für die Abschrift oder die Bestätigung des Vertrags auch ein anderer dauerhafter Datenträger verwendet werden. Die Bestätigung nach Satz 1 muss die in Artikel 246a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche genannten Angaben nur enthalten, wenn der Unternehmer dem Verbraucher diese Informationen nicht bereits vor Vertragsschluss in Erfüllung seiner Informationspflichten nach § 312d Absatz 1 auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt hat.
(2) Bei Fernabsatzverträgen ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher eine Bestätigung des Vertrags, in der der Vertragsinhalt wiedergegeben ist, innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsschluss, spätestens jedoch bei der Lieferung der Ware oder bevor mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen wird, auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. Die Bestätigung nach Satz 1 muss die in Artikel 246a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche genannten Angaben enthalten, es sei denn, der Unternehmer hat dem Verbraucher diese Informationen bereits vor Vertragsschluss in Erfüllung seiner Informationspflichten nach § 312d Absatz 1 auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt.
Unter einem dauerhaften Datenträger ist die Papierform zu verstehen, aber auch E-Mails, USB-Sticks und CD-ROMs. Es reicht nicht ein Hinweis auf eine eigene Internetseite.
2.3 Widerrufsrecht
Nach dem neuen Recht hat der Verbraucher auch bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der Makler muss seine Kunden schriftlich über dieses Widerrufsrecht belehren. Diese Belehrung muss vor dem Abschluss des Vertrags erfolgen. Sie muss folgenden Inhalt haben:
– Angaben zum Bestehen und Nichtbestehen des Widerrufsrechts,
– Darstellung der Ausführung und Rechtsfolgen des Widerrufs (Form, Frist etc.),
– Hinweis auf die Handhabung des Rücktritts bei Dienstleistungen
– Hinweis auf Bestehen eines Muster-Widerrufsformulars, das übermittelt werden muss.
Das Widerrufsrecht erlischt bei einem Maklervertrag, wenn
– der Makler die Dienstleistung vollständig erbracht hat und
– mit der Ausführung der Dienstleistung erst begonnen hat, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert. (§ 356a Abs. 4 BGB)
Problem:
Wann ist die Maklerleistung vollständig erbracht? Muss dafür auch der Hauptvertrag (z.B. und Stücks Kaufvertrag) geschlossen sein?
Nach meiner Auffassung reicht es aus, wenn der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung in vollem Umfang erbracht hat. Auf den Abschluss des Hauptvertrags hatte er keinerlei Einfluss.
3. Frist für den Widerruf
Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses und zwar gleichgültig, ob eine Belehrung erfolgt ist. Bei Maklerverträgen kann es durchaus schwierig werden, den Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzulegen. Daher wird es auch entscheidend auf die notwendige Information über den abgeschlossenen Vertrag ankommen, die der Makler seinen Kunden geben muss, wie oben dargestellt.
Wenn die Belehrung fehlt, sind Schadensersatzansprüche denkbar, die auch bis zum Rücktritt vom Vertrag gehen können.
Es gibt keine „ewige“ Widerrufsfrist, wenn die Belehrung fehlerhaft ist oder vergessen wurde. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem ursprünglichen Fristbeginn (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Der Makler kann diese lange Frist abkürzen, indem er die Belehrung über das Widerrufsrecht nachholt. Dann läuft die 14-tägige Widerrufsfrist für den Verbraucher ab Erhalt der Belehrung.
4. Erklärung des Widerrufs
Der Verbraucher muss die Erklärung gegenüber dem Makler abgeben. Eine Form ist nicht vorgesehen, so dass auch ein mündlicher Widerruf gültig ist. Der Verbraucher muss jedoch im Zweifelsfall beweisen, dass er rechtzeitig den Widerruf erklärt hat.
Es reicht die Absendung des Widerrufs innerhalb der Frist von 14 Tagen.
Das amtliche Muster des Widerrufsformulars darf nicht verändert werden.
Es ist auch zulässig, auf der eigenen Webseite des Maklers eine eindeutige Widerrufserklärung vorzuhalten, die der Verbraucher ausfüllen und übermitteln kann. Wenn der Verbraucher von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, muss der Unternehmer dem Verbraucher den Zugang des Widerrufs unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen. (§ 356 Abs. 1 BGB)
5. Rechtsfolgen des Widerrufs
Wenn der Verbraucher den Maklervertrag widerruft, entfällt für ihn die Provisionspflicht. Der Provisionsanspruch wird ersetzt durch einen Wertersatzanspruch (§ 357 Abs. 8 BGB).
Achtung:
Der Wertersatzanspruch besteht nur, wenn der Makler den Verbraucher entsprechend über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, besteht der Wertersatzanspruch nur dann, wenn der Verbraucher ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler mit seiner Leistung schon vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt.
Fraglich ist die Höhe des Wertersatzes. Wenn der Hauptvertrag nicht geschlossen wurde, dürfte unter den Wertersatz nur die Aufwandsentschädigung zu verstehen sein. Wenn der Hauptvertrag doch geschlossen wurde, dürfte der Wertersatz in der vollständigen Courtage liegen. Im Einzelnen ist hier angesichts der Frische des Gesetzes noch nichts entschieden.
6. Hinweise für die Praxis
Es ist unbedingt zu empfehlen, zugleich mit dem Formular des Maklervertrags die Widerrufsbelehrung zu überreichen. Außerdem sollte die Einwilligung zur sofortigen Durchführung der Dienstleistung eingeholt werden.
Dazu können folgende Mustertexte genutzt werden:
1. Belehrung über das Widerrufsrecht:
Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses jedoch nicht vor Erhalt dieser Belehrung auf einem dauerhaften Datenträger (z.B. Brief, Fax, E-mail).
Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (Name, Anschrift, Telefon-nummer, Fax, und EMail- Adresse) mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.
Folgen des Widerrufs
Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist.
Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet.
Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.
Sie sind zur Zahlung von Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Dienstleistung nur verpflichtet, wenn Sie vor Abgabe Ihrer Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurden und ausdrücklich zugestimmt haben, dass wir vor dem Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Gegenleistung beginnen. Besteht eine Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz, kann dies dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis zum Widerruf dennoch erfüllen müssen.
Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang.
2. Widerrrufsformular:
(Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück.)
— An [hier ist der Name, die Anschrift und gegebenenfalls die Faxnummer und E-Mail-Adresse des Unternehmers durch den Unternehmer einzufügen]:
— Hiermit widerrufe(n) ich/wir (*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren (*)/ die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*)
— Bestellt am (*)/erhalten am (*)
— Name des/der Verbraucher(s)
— Anschrift des/der Verbraucher(s)
— Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier)
— Datum
_______________
(*) Unzutreffendes streichen.
3. Einwilligung des Verbrauchers zur Ausführung der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist:
Ich verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs. 4 BGB).