Dem Geheimnis auf der Spur: Abrechnung eines Pauschalvertrags mit Zusatzarbeiten und Minderkosten

Die Situation ist alltäglich:
Bauherrin und Unternehmer schließen einen Pauschalvertrag über eine bestimmte Leistung. Im Laufe der Bauausführung erhält der Unternehmer Aufträge für zusätzliche Arbeiten. Dadurch entfallen Leistungen aus dem ursprünglichen Pauschalvertag: Beispiel: Die Bauherrin entscheidet sich für eine große Gaube in der Dachfläche. Die notwenigen Arbeiten an der normal geschlossenen Dachfläche in diesem Bereich, die laut dem ursprünglichen Auftrag auszuführen waren, fallen also weg und sind als Minderleistung in der Abrechnung zu berücksichtigen.

Das Video beschäftigt sich mit der Frage, wie die Schlussrechnung bei diesem Vertrag aussehen muss, um prüfbar zu sein. Denn die Prüfbarkeit der Rechnung ist eine wesentliche Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung. Eine nicht prüfbare Rechnung wird nicht fällig. Der Unternehmer kann ihre Bezahlung nicht verlangen und die Bauherrin muss sie nicht ausgleichen.

Sie erfahren, warum die Urkalkulation, also die Kalkulation der ursprünglichen Preise, in diesem Fall von zentraler Bedeutung ist. Sie erhalten die Sicherheit, wie die Schlussrechnung aufgebaut werden muss, um einen fälligen Zahlungsanspruch zu begründen.

Wann legt die Bemusterung des Materials die Leistung fest?

Die Leistung eines Werkunternehmers ist mangelhaft, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, wenn die tatsächliche Ausführung also nicht das vertragliche Soll einhält. Wenn der Auftraggeber einen Mangel der Leistung, also die Abweichung vom vereinbarten Soll behauptet, muss zunächst immer geklärt werden, welche Leistung überhaupt vereinbart worden ist.

Und hier kommt die Bemusterung des Materials ins Spiel. Man muss klären, ob das Material schon vor der Bemusterung definitiv festgelegt war oder ob es erst bei der Bemusterung durch die Absprachen als verbindliches Vertrags-Soll bestimmt wird. Nur so kann die Frage beantwortet werden, ob der Auftragnehmer mit dem von ihm gelieferten und eingebauten Material vertragsgerecht und damit insoweit mangelfrei geleistet hat.

Der Praxishinweis erläutert die unterschiedlichen Arten der Bemusterung und ihre jeweiligen Auswirkungen für die Praxis. Damit Sie in Zukunft sicher, souverän und vorausschauend mit dem Thema der Bemusterung umgehen können.

Abnahme des Gemeinschaftseigentums – Wie geht es nicht und wie klappt es auch durch Abwarten?

Fragen rund um die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Eigentumswohnungen gehören zu den Standardthemen im Bauträgerrecht. Die Abnahme ist eine ganz wesentliche Wegmarke im Werkvertrag. Ab dem Datum der Abnahme läuft die Gewährleistung, meistens für 5 Jahre. Innerhalb dieser Zeit muss der ausführende Unternehmer Mängel beseitigen, danach nicht mehr. Wenn also die Abnahme nicht stattgefunden hat – aus welchen Gründen auch immer -, läuft auch keine Gewährleistungsfrist und der Unternehmer muss auch noch nach Ablauf von 5 Jahren Mängel beseitigen.

Verträge mit Bauträgern enthalten oft Regelungen über die Abnahme, die nicht zulässig sind. Das gilt z.B. dann, wenn im Vertrag ein Sachverständiger unwiderruflich bevollmächtigt wird, die Abnahme für die Erwerber zu erklären.

Und wie sieht es aus, wenn einige Erwerber zu der Abnahmebegehung nicht erscheinen? Ist das Gemeinschaftseigentum trotzdem abgenommen oder können sie sich noch Jahre später darauf berufen, dass sie nicht abgenommen haben und deshalb ihnen gegenüber die Gewährleistung für Mängel nicht läuft, so dass sie noch nach Jahren Mängel erfolgreich rügen können?

Das Video stellt zwei Gerichtsentscheidungen vor, die diese Fragen beantworten. Der Praxistipp erläutert die Konsequenzen, die aus der jeweiligen Sicht eines Bauträgers und der Erwerber aus den Urteilen folgen.

Optischer Mangel: Wie wird die Beschaffenheit, die das Werk eigentlich haben sollte, ermittelt?

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Der Farbton einer Oberfläche (Anstrich, Dachziegel, Verblendmauerwerk, Fliesen) ändert sich im Laufe der Zeit. Der Auftraggeber ist damit nicht einverstanden. Liegt ein Mangel vor? Das hängt davon ab, welche Beschaffenheit der Fläche vereinbart wurde. Oft wird in dem Bauvertrag dazu nichts Konkretes vereinbart. Dann muss der Vertrag ausgelegt werden. In dem Video werden zwei Urteile dargestellt. Wir zeigen anschaulich, wie so eine Auslegung funktioniert. Auftragnehmer und Auftraggeber können so besser einschätzen, ob in ihrem konkreten Fall ein Mangel vorliegt. Bei optischen Mängeln wegen Farbtonveränderungen stellt sich oft die Frage, ob der Auftragnehmer die Beseitigung des Mangels wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern darf.

Notwendige Arbeiten müssen bezahlt werden, auch ohne Auftrag

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Der Auftragnehmer einer Bauleistung stellt fest, dass er zusätzliche Arbeiten ausführen muss, wenn er einwandfreies Ergebnis abliefern will. Der Bauherr beauftragt diese Arbeiten nicht. Bekommt der Unternehmer trotzdem sein Geld? Grundsätzlich setzt die Bezahlung von Werkleistungen einen Auftrag voraus. Sowohl bei einem VOB-Vertrag, als auch bei einem BGB-Vertrag gibt es spezielle Regelungen, die dafür sorgen, dass zusätzliche Leistungen auch zusätzlich bezahlt werden müssen. Wir haben zwei Gerichtsentscheidungen für dieses Video ausgesucht, die klar machen, unter welchen Voraussetzungen der Auftragnehmer Geld für die nicht beauftragten Zusatzleistungen bekommt.

Mängelbeseitigung unverhältnismäßig:
Grundsätze der Interessenabwägung

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Ein Bauträger verlegt in einer Neubauwohnung in der Diele, im Abstellraum und im Flur Leitungen einer Fußbodenheizung, die in diesen Räumen als Heizung wirken sollen. Sie sind aber nicht regelbar. Die Käufer der Wohnung verlangen den Einbau regelbarer Heizschlangen in allen Räumen. Der Bauträger hält die Kosten von ca. 57.000 Euro netto für unverhältnismäßig hoch.
Das Gericht kommt zunächst zu dem Ergebnis, dass ein Mangel vorliegt, auch weil die EnEV nicht eingehalten wird. Es stellt Grundsätze auf, wann die Beseitigung der Mängel unverhältnismäßig ist und deshalb verweigert werden kann.

Diese Grundsätze werden im Video veranschaulicht und für die Anwendung auf andere konkrete Einzelfälle erschlossen.

Bauvertrag: Was sind wichtige Gründe für die Kündigung eines Auftrags

Der Auftraggeber kündigt einen Vertrag. Er sieht wichtige Gründe dafür, weil nicht zertifiziertes Material (Brand- und Schallschutz) eingebaut und Montageanleitungen nicht beachtet wurden. Die Verwendung von zertifiziertem Material war im Vertrag vereinbart.
Das Gericht hat die Klage des Auftragnehmers, der vom Auftraggeber den „entgangenen Gewinn“ für die gekündigten Arbeiten verlangt, abgewiesen. Das Video greift die Erläuterungen des Gerichts auf, warum hier die Kündigungsgründe wichtig sind. Es vermittelt Klarheit für die Einschätzung, ob im individuellen Fall die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund vorliegen.

Frist für Teilleistungen verbindlich vereinbaren

In einer Baubesprechung wird eine Frist für eine Teilleistung (Zwischenfrist) vereinbart. Der Auftraggeber kündigt den Vertrag aus wichtigem Grund, weil die Frist nicht eingehalten wird. Der Auftragnehmer reicht Klage ein und verlangt die Zahlung der Vergütung.

War die Zwischenfrist tatsächlich eine verbindliche Vertragsfrist oder nur eine unverbindliche Kontrollfrist? Davon hängt ab, ob ein wichtiger Grund für die Kündigung vorlag.

Das Video zeigt auf, was bei der Vereinbarung von Fristen unbedingt zu beachten ist. So können Konflikte auf der Baustelle vermieden und erhebliche wirtschaftliche Nachteile abgewendet werden.

Bedenken anmelden

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Unternehmer für Mängel verantwortlich gemacht wird, obwohl er die Arbeiten so ausgeführt hat wie beauftragt und darauf hingewiesen hat, dass sie so nicht funktionieren werden. Das Video klärt, wie ein Bedenkenhinweis aussehen muss, der den Unternehmer erfolgreich aus seiner Mängelhaftung holt.

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.05.2020, AZ: 11 U 74/18

Unwirksame Umlageklausel

In vielen Bauverträgen verlangt der Auftraggeber die Beteiligung des Unternehmers an Nebenkosten der Baustelle, wie zum Beispiel die Schuttbeseitigung. Sie erfahren, warum eine Schuttumlageklausel unwirksam sein kann und welche Folgen daraus für die gesamte Regelung der Umlage entstehen können.

Mit diesen Kenntnissen kann der Auftraggeber unwirksame Umlageklauseln in seinem Bauvertrag vermeiden und der Unternehmer unberechtigte Abzüge verhindern.

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.08.2020, AZ: 12 U 34/20

Keine Mängelhaftung bei ausreichender Prüfung

Ein Unternehmer muss vor Ausführung der Arbeiten die Leistungsbeschreibung, Anordnungen des Auftraggebers, vorgeschriebene Stoffe oder Bauteile oder Vorleistung anderer Unternehmer prüfen. Konnte er die Fehler oder fehlende Eignung, die zu Mängeln seiner Leistung geführt haben, nicht erkennen, muss er für die Mängel nicht einstehen.

Der Unternehmer kann erhebliche Kosten sparen, wenn er wie in dem geschilderten Fall von der Mängelhaftung frei ist. Aus dem Urteil wird deutlich, wie umfangreich seine Pflicht zur Prüfung ist. 

OLG Oldenburg, Urteil vom 01.09.2020, AZ: 2 U 43/20

Abrechnung gekündigter Bauvertrag: mit oder ohne Umsatzsteuer?

Wenn der Auftraggeber den Auftrag ohne wichtigen Grund kündigt, kann der Auftragnehmer einen Teil seiner Vergütung für den gekündigten Leistung verlangen. Ist auf diese Vergütung Umsatzsteuer zu berechnen?

Das Video beschäftigt sich mit einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen, das die Frage anders als der BGH beantwortet. Sie erfahren die Hintergründe und bekommen Tipps, wie Sie als Unternehmer in dieser unklaren Situation Ihre Vergütung sicherstellen.

Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 28.02.2019, AZ: 5 K 214/18