Optischer Mangel: Wie wird die Beschaffenheit, die das Werk eigentlich haben sollte, ermittelt?

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Der Farbton einer Oberfläche (Anstrich, Dachziegel, Verblendmauerwerk, Fliesen) ändert sich im Laufe der Zeit. Der Auftraggeber ist damit nicht einverstanden. Liegt ein Mangel vor? Das hängt davon ab, welche Beschaffenheit der Fläche vereinbart wurde. Oft wird in dem Bauvertrag dazu nichts Konkretes vereinbart. Dann muss der Vertrag ausgelegt werden. In dem Video werden zwei Urteile dargestellt. Wir zeigen anschaulich, wie so eine Auslegung funktioniert. Auftragnehmer und Auftraggeber können so besser einschätzen, ob in ihrem konkreten Fall ein Mangel vorliegt. Bei optischen Mängeln wegen Farbtonveränderungen stellt sich oft die Frage, ob der Auftragnehmer die Beseitigung des Mangels wegen Unverhältnismäßigkeit verweigern darf.

Notwendige Arbeiten müssen bezahlt werden, auch ohne Auftrag

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Der Auftragnehmer einer Bauleistung stellt fest, dass er zusätzliche Arbeiten ausführen muss, wenn er einwandfreies Ergebnis abliefern will. Der Bauherr beauftragt diese Arbeiten nicht. Bekommt der Unternehmer trotzdem sein Geld? Grundsätzlich setzt die Bezahlung von Werkleistungen einen Auftrag voraus. Sowohl bei einem VOB-Vertrag, als auch bei einem BGB-Vertrag gibt es spezielle Regelungen, die dafür sorgen, dass zusätzliche Leistungen auch zusätzlich bezahlt werden müssen. Wir haben zwei Gerichtsentscheidungen für dieses Video ausgesucht, die klar machen, unter welchen Voraussetzungen der Auftragnehmer Geld für die nicht beauftragten Zusatzleistungen bekommt.

Mängelbeseitigung unverhältnismäßig:
Grundsätze der Interessenabwägung

Bei der Einschätzung, ob eine Mängelbeseitigung unverhältnismäßig ist, müssen bestimmte Grundsätze berücksichtigt werden. Dass die Kosten dafür den ursprünglichen Preis weit übersteigen, reicht nicht aus.

Ein Bauträger verlegt in einer Neubauwohnung in der Diele, im Abstellraum und im Flur Leitungen einer Fußbodenheizung, die in diesen Räumen als Heizung wirken sollen. Sie sind aber nicht regelbar. Die Käufer der Wohnung verlangen den Einbau regelbarer Heizschlangen in allen Räumen. Der Bauträger hält die Kosten von ca. 57.000 Euro netto für unverhältnismäßig hoch.
Das Gericht kommt zunächst zu dem Ergebnis, dass ein Mangel vorliegt, auch weil die EnEV nicht eingehalten wird. Es stellt Grundsätze auf, wann die Beseitigung der Mängel unverhältnismäßig ist und deshalb verweigert werden kann.

Diese Grundsätze werden im Video veranschaulicht und für die Anwendung auf andere konkrete Einzelfälle erschlossen.

Bauvertrag: Was sind wichtige Gründe für die Kündigung eines Auftrags

Der Auftraggeber kündigt einen Vertrag. Er sieht wichtige Gründe dafür, weil nicht zertifiziertes Material (Brand- und Schallschutz) eingebaut und Montageanleitungen nicht beachtet wurden. Die Verwendung von zertifiziertem Material war im Vertrag vereinbart.
Das Gericht hat die Klage des Auftragnehmers, der vom Auftraggeber den „entgangenen Gewinn“ für die gekündigten Arbeiten verlangt, abgewiesen. Das Video greift die Erläuterungen des Gerichts auf, warum hier die Kündigungsgründe wichtig sind. Es vermittelt Klarheit für die Einschätzung, ob im individuellen Fall die Voraussetzungen für eine Kündigung aus wichtigem Grund vorliegen.

Frist für Teilleistungen verbindlich vereinbaren

In einer Baubesprechung wird eine Frist für eine Teilleistung (Zwischenfrist) vereinbart. Der Auftraggeber kündigt den Vertrag aus wichtigem Grund, weil die Frist nicht eingehalten wird. Der Auftragnehmer reicht Klage ein und verlangt die Zahlung der Vergütung.

War die Zwischenfrist tatsächlich eine verbindliche Vertragsfrist oder nur eine unverbindliche Kontrollfrist? Davon hängt ab, ob ein wichtiger Grund für die Kündigung vorlag.

Das Video zeigt auf, was bei der Vereinbarung von Fristen unbedingt zu beachten ist. So können Konflikte auf der Baustelle vermieden und erhebliche wirtschaftliche Nachteile abgewendet werden.

Bedenken anmelden

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Unternehmer für Mängel verantwortlich gemacht wird, obwohl er die Arbeiten so ausgeführt hat wie beauftragt und darauf hingewiesen hat, dass sie so nicht funktionieren werden. Das Video klärt, wie ein Bedenkenhinweis aussehen muss, der den Unternehmer erfolgreich aus seiner Mängelhaftung holt.

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.05.2020, AZ: 11 U 74/18

Unwirksame Umlageklausel

In vielen Bauverträgen verlangt der Auftraggeber die Beteiligung des Unternehmers an Nebenkosten der Baustelle, wie zum Beispiel die Schuttbeseitigung. Sie erfahren, warum eine Schuttumlageklausel unwirksam sein kann und welche Folgen daraus für die gesamte Regelung der Umlage entstehen können.

Mit diesen Kenntnissen kann der Auftraggeber unwirksame Umlageklauseln in seinem Bauvertrag vermeiden und der Unternehmer unberechtigte Abzüge verhindern.

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.08.2020, AZ: 12 U 34/20

Keine Mängelhaftung bei ausreichender Prüfung

Ein Unternehmer muss vor Ausführung der Arbeiten die Leistungsbeschreibung, Anordnungen des Auftraggebers, vorgeschriebene Stoffe oder Bauteile oder Vorleistung anderer Unternehmer prüfen. Konnte er die Fehler oder fehlende Eignung, die zu Mängeln seiner Leistung geführt haben, nicht erkennen, muss er für die Mängel nicht einstehen.

Der Unternehmer kann erhebliche Kosten sparen, wenn er wie in dem geschilderten Fall von der Mängelhaftung frei ist. Aus dem Urteil wird deutlich, wie umfangreich seine Pflicht zur Prüfung ist. 

OLG Oldenburg, Urteil vom 01.09.2020, AZ: 2 U 43/20

Abrechnung gekündigter Bauvertrag: mit oder ohne Umsatzsteuer?

Wenn der Auftraggeber den Auftrag ohne wichtigen Grund kündigt, kann der Auftragnehmer einen Teil seiner Vergütung für den gekündigten Leistung verlangen. Ist auf diese Vergütung Umsatzsteuer zu berechnen?

Das Video beschäftigt sich mit einem Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen, das die Frage anders als der BGH beantwortet. Sie erfahren die Hintergründe und bekommen Tipps, wie Sie als Unternehmer in dieser unklaren Situation Ihre Vergütung sicherstellen.

Finanzgericht Niedersachsen, Urteil vom 28.02.2019, AZ: 5 K 214/18