Sachverhalt:

Im Exposé eines älteren, aber vor wenigen Jahren sanierten Wohnhauses schreibt der Makler, der Keller sei trocken. Auf die Frage des Interessenten danach wird die Trockenheit bestätigt. Im Kaufvertrag wird der übliche Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Nach dem Kauf stellt der Käufer fest, dass die Kellerwände nicht trocken, sondern dem Baualter des Hauses entsprechend feucht sind. Er verlangt die Rückabwicklung des Kaufvertrags; er möchte also das Haus zurückgeben und Schadenersatz erhalten.

 

Entscheidung:

Der BGH bestätigt den Anspruch des Käufers. Die Beschaffenheit des Hauses ist zwar üblich für Wohnhäuser aus dem Baujahr. Der feuchte Keller ist trotzdem ein Sachmangel des Hauses. Dafür ist es nicht erforderlich, dass die Eigenschaft „trockener Keller“ im notariellen Kaufvertrag steht. Der BGH sieht aber die Angabe im Exposé, der Keller sei trocken als Eigenschaft des Hauses an, die der Käufer erwarten darf. Er darf also davon ausgehen, dass diese Angaben stimmen. Denn der Verkäufer haftet auch für die sogenannten öffentlichen Äußerungen seines Vertreters, nämlich des Maklers. Dessen Exposé ist eine öffentliche Äußerung.

Allerdings würde auch hinsichtlich dieser nicht vorhandenen Eigenschaft „trockener Keller“ der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag gelten. Hier erkennt der BGH aber, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, als er die Frage des Käufers nach Feuchtigkeit im Keller nicht wahrheitsgemäß beantwortet und noch nicht einmal darauf hingewiesen hat, dass er die Kellerwände frisch gestrichen hat. Wenn der Verkäufer einen wesentlichen Mangel arglistig verschweigt, kann er sich nicht mehr auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen.

(BGH, Urteil vom 19.1.2018; AZ: V ZR 256/16)

 

Hinweis:

Die BGH-Entscheidung ist deshalb beachtlich, weil sie einmal klarstellt, dass auch Angaben im Makler-Exposé Eigenschaften der Immobilie darstellen können. Wenn sie nicht vorliegen, muss der Verkäufer dafür einstehen im Rahmen seiner Mängelhaftung. Das gilt auch dann, wenn der tatsächliche Zustand gar keinen Mangel darstellen würde. Hier wäre es so gewesen, dass die Feuchtigkeit im Keller durchaus baualterstypisch war und daher nicht vom Üblichen abwich. Sie wäre also gar kein Mangel gewesen.

Zum anderen stellt der BGH klar, dass der vertragliche Gewährleistungsausschluss nicht nur für die im Kaufvertrag aufgeführten Eigenschaften des Hauses gilt, sondern auch für solche Eigenschaften, die außerhalb des Kaufvertrags öffentlich gemacht wurden, z.B. in einem Makler-Exposé. Der Verkäufer sollte also das Exposé seines Maklers auch mit den Augen eines potentiellen Käufers kritisch betrachten, bevor er es zur Verwendung durch den Makler freigibt. Werbeaussagen wie: „Luxusimmobilie“, „auf dem neuesten Stand“, „komplett saniert“ oder „eine ruhige Oase“ können dabei zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers führen.