Die Justizministerkonferenz hat – sicherlich auch aufgrund der Interventionen der Wohnungswirtschaft – im Juni 2018 beschlossen, eine Arbeitsgruppe einzurichten, die erforderliche zeitgemäße Änderungen des Wohnungseigentumsrechts prüfen sollte. Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat am 27.08.2019 ihren Abschlussbericht vorgelegt. Auf dieser Grundlage hat das Bundesjustizministerium einen Referentenentwurf für die Gesetzesänderung erarbeitet und am 13.01.2020 vorgestellt. Bis zum 14.02.2020 dürfen die betroffenen Verbände Stellungnahmen zum Gesetzentwurf vorlegen. Danach soll der Entwurf des Wohnungseigentumsgesetz endgültig erarbeitet und in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht werden. Ziel ist, über die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bis zum Ende der laufenden Legislaturperiode abzustimmen. Das neue WEG soll also spätestens im Jahr 2021 in Kraft treten.

Der Referentenentwurf formuliert folgende Schwerpunkte der Reform:

1.

Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft soll grundsätzlich einen Anspruch erhalten, auf eigene Kosten

  • eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug zu schaffen
  • die Wohnung barrierefrei aus- oder umzubauen
  • besondere Maßnahmen zum Einbruchschutz zu ergreifen

2.
Auch Mieter/Mieterinnen in einer Eigentumswohnung sollen diese Ansprüche erheben können. Die unterschiedlichen Regeln über die Betriebskostenabrechnung im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht sollen angepasst werden.

3.
Die Möglichkeit, Beschlüsse über bauliche Veränderungen, insbesondere über Maßnahmen zur nachhaltigen Kosteneinsparung oder Anpassung der Anlage an einen zeitgemäßen Zustand, soll erleichtert werden.

4.
Die Rechte der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sollen erweitert werden. Im Gesetz soll das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verankert werden. Der Verwalter soll zu einem jährlichen Vermögensbericht über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft verpflichtet werden. Die Kündigung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft wegen einer Störung des Vertrauensverhältnisses soll erleichtert werden.

5.
Die Ladungsfrist für eine Eigentümerversammlung soll auf 4 Wochen verlängert werden. Eine Eigentümergemeinschaft soll ohne Rücksicht auf die Anzahl der anwesenden und vertretenen Eigentümer bzw. auf die Anzahl der Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Die Möglichkeit einer Online-Teilnahme an Versammlungen sowie die elektronische Beschlussfassung sollen eingeführt werden.

6.
Die Haftung der Beiratsmitglieder soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden. Die Zahl der Beiratsmitglieder soll durch die Eigentümer per Beschluss festgelegt werden können.

7.
Verfahrensvorschriften zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen klarer gefasst und damit vereinfacht werden. Eine Anfechtungsklage soll künftig gegen die Gemeinschaft und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Die Möglichkeit, dem Verwalter bei grobem Verschulden die Prozesskosten eines Anfechtungsverfahrens aufzuerlegen, soll gestrichen werden.

 

Darüber hinaus sieht der Referentenentwurf noch Änderungsbedarf bei weiteren Themen:

8.
In Zukunft sollen auch reine Flächen wie zum Beispiel Stellplätze oder Terrassen als Sondereigentum eingerichtet werden können. Das bisherige Sondernutzungsrecht würde damit entfallen

9.
Die Entziehung des Wohnungseigentums soll allgemein bei Verletzung der Eigentümerpflichten möglich sein. Die bisherige Begrenzung auf einen Verstoß gegen die Pflicht zur Kostentragung wird aufgehoben.

10.
Der Gemeinschaft soll die Möglichkeit gegeben werden, durch Beschluss Vertragsstrafen gegen solche Mitglieder festzusetzen, die gegen ihre Pflichten verstoßen.

11.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zur Änderung der Teilungserklärung, die aufgrund einer festgelegten Klausel (sogenannte Öffnungsklauseln) gefasst werden, müssen in Zukunft im Grundbuch eingetragen werden. Andernfalls wirken sie nicht gegenüber zukünftigen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft.

12.
Die Möglichkeit der Gemeinschaft, die Verteilung von Kosten durch Beschluss zu ändern, soll deutlich erleichtert werden. Sie sollen Zukunft auch über den Einzelfall hinaus möglich sein und mit der einfachen Stimmenmehrheit möglich sein (derzeitige Rechtslage: Änderung der Kostenverteilung ist nur im Einzelfall möglich und bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit).

13.
Der Verwalter soll nicht mehr verpflichtet sein, eine Beschlusssammlung zu führen. Umlaufbeschlüsse sollen auch in Textform gefasst werden können (derzeitige Rechtslage: Schriftform ist erforderlich).

 

Die beabsichtigte Reform des WEG ist tatsächlich grundlegend. Zahlreiche wesentliche Regelungen sollen geändert werden. Überraschend ist auch, dass sogar solche Vorschriften betroffen sind und gestrichen werden sollen, die erst durch die letzte große WEG-Reform im Jahr 2007 eingeführt wurden wie zum Beispiel die Änderung der Kostenverteilung durch Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit oder die „Erfindung“ der Beschlusssammlung mit der Pflicht des Verwalters, diese sorgfältig zu führen. Diese Pflicht wurde im Jahr 2007 als derart wichtig angesehen, dass ein Verstoß des Verwalters dagegen als wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters im Gesetz festgeschrieben wurde.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Interessenverbände zum Referentenentwurf stellen. Deren Äußerungen führen häufig dazu, dass der endgültige Gesetzentwurf vom Referentenentwurf abweicht. Außerdem gilt sicherlich auch für die anstehende WEG-Reform der alte, immer noch gültige Satz: „Ein Gesetz verlässt den Bundestag nie in der Form, in der es eingebracht wurde.“

Ich werde Sie auf dem Laufenden halten.

 

Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)

https://www.justiz.bayern.de/media/pdf/gesetze/abschlussbericht_mit_deckblatt_-_stand_060919.pdf

 

Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz:
Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEModG)

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/RefE_WEG-Reform.pdf?__blob=publicationFile&v=2