Die T. GmbH ist Verwalterin einer WEG. Ihre Einladung zur Eigentümerversammlung enthält folgenden TOP:

Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum …

In der Eigentümerversammlung teilt der Beirat mit, er habe zur Einsicht zwei weitere Angebote von potentiellen Verwaltern mitgebracht. Deren geforderte Vergütung liege über dem Betrag, den die bisherige Verwaltung verlange. Die Eigentümer entscheiden sich mehrheitlich für die (bisherige) T. GmbH. Einige Eigentümer fechten den Beschluss an.

 

Urteil:

Der BGH hebt den Beschluss auf, da er nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Zwar wurden die erforderlichen drei Angebote eingeholt. Aber speziell die beiden alternativen Angebote wurden erst in der Eigentümerversammlung offengelegt. Damit fehlte den Eigentümern die notwendige Grundlage, um zu einer abgewogenen Entscheidung zu kommen. Die Eigentümer müssen bei einer derart wichtigen Abstimmung wie der Verwalterbestellung die Möglichkeit haben, sich mindestens zwei Wochen vor der Versammlung mit den Verwalter-Kandidaten zu beschäftigen. Daher benötigen sie deren Namen sowie die wesentlichen Eckdaten ihrer Angebote. Sie müssen die Vergütung und die Leistungen der Verwalter vergleichen können. Wenn nicht spätestens mit der Einladung zur Eigentümerversammlung die Vertragsangebote aller Kandidaten vorgelegt werden, müssen sie auf Anforderung eines Eigentümers schon vor der Versammlung an alle übermittelt werden. Wenn die Informationen und Angebote erst in der Eigentümerversammlung vorgelegt werden, fehlt die notwendige Zeit zur Prüfung und zur Einholung sonstiger Informationen über die zur Wahl stehenden Verwaltungen.

Daher verstößt der Beschluss gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung. Deshalb wurde der Anfechtungsklage stattgegeben und der Beschluss aufgehoben.

(BGH, Urteil vom 24.01.2020; V ZR 110/19)

 

Praxistipps

1.
Die vom BGH aufgestellten Grundsätze sind auch bei anderen wichtigen Beschlüssen zu berücksichtigen. So müssen die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan spätestens mit der Einladung verschickt werden. Auch Beschlüsse über umfangreiche Sanierungsmaßnahmen und größere Sonderumlagen können erfolgreich angefochten werden, wenn die Grundlagen dafür und Informationen darüber nicht deutlich vor der Versammlung übersandt werden.

2.
Wenn sich nur der bisherige Verwalter zur Wahl stellt, wenn in der Eigentümerversammlung also nur über seine Wiederwahl beschlossen werden soll, sind keine weiteren Angebote einzuholen und daher auch nicht vorzulegen.

3.
Der Fall bietet auch Anlass für die Frage, ob der Beschluss, einen der Alternativkandidaten zu wählen, erfolgreich angefochten werden könnte.

In § 23 Abs. 2 WEG ist festgelegt, dass es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass in der Einladung zur Eigentümerversammlung benannt wird, worüber beschlossen werden soll. Damit sollen die Eigentümer die Möglichkeit haben sich sachgerecht auf die Beschlussfassung vorzubereiten. Dazu müssen sie wissen, über welche Themen tatsächlich und rechtlich besprochen und beschlossen werden sollen. Denn die Eigentümer müssen auch die Auswirkungen der vorgesehenen Beschlüsse auf die Gemeinschaft und auf sich selbst ermessen können.

Laut  der Einladung im vorliegenden Fall sollte (nur) über die Bestellung des bisherigen Verwalters abgestimmt werden. Von anderen Kandidaten war dort nicht die Rede. Man kann deshalb erhebliche Zweifel haben, ob die Eigentümer bei dieser konkreten Formulierung der Einladung damit rechnen mussten, dass weitere Angebote vorliegen und zur Abstimmung gestellt werden. Wäre also einer der anderen Kandidaten gewählt worden, hätte der Beschluss nach meiner Überzeugung durchaus erfolgreich angefochten werden können.