Sachverhalt:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die gemäß der Landesbauordnung vorgeschriebenen Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma einheitlich in allen Wohnungen anbringen und zukünftig warten zu lassen. Die Kosten des Einbaus sollen aus der Instandhaltungsrücklage und die Wartungskosten über die Jahresabrechnung finanziert werden. Eigentümer, die bereits solche Geräte in ihren Wohnungen eingebaut haben, verlangen, davon ausgenommen zu werden. Sie fechten den Beschluss an.

 

Urteil:

Der BGH weist die Klage ab. Der Beschluss ist nicht zu beanstanden.

„Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss

der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und

Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht

regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in

denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.“

 

Er weist zunächst darauf hin, dass die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder nach der Landesbauordnung zwar den Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft trifft. Aber die Gemeinschaft darf diese Pflicht für die Eigentümer wahrnehmen.

 

Er bestätigt weiter, dass Rauchwarnmelder im gemeinschaftlichen Eigentum und nicht im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehen. Auch hinsichtlich der zukünftigen Wartung und Kontrolle haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, so dass sie darüber durch einfachen Mehrheitsbeschluss entscheiden können.

 

Der BGH bewertet die berechtigten Interessen der Eigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Regelung gegenüber dem Interesse der Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder installiert haben, von dem Beschluss ausgenommen zu werden, also keine Kosten dafür tragen zu müssen. Rauchwarnmelder dienen der Sicherheit auch des Gebäudes und damit des Gemeinschaftseigentums. Die einwandfreie Funktion der Melder ist Voraussetzung für eine möglichst hohe Sicherheit. Diese einwandfreie Funktion könne am besten sichergestellt werden, wenn einheitlich hochwertige Geräte eingebaut und regelmäßig fachgerecht gewartet werden. Das Überlassen der Auswahl der Geräte und der Wartung den Eigentümern führt zu nicht kontrollierbaren Risiken auch für das gemeinschaftliche Eigentum. Außerdem kann ein Verzicht auf einheitlichen Einbau das Risiko erhöhen, dass die Versicherung im Schadensfall die Deckung versagt, weil z.B. in einer Wohnung keine oder keine funktionierenden Geräte angebracht waren.

 

Eine einheitliche Regelung diene auch denjenigen Eigentümern, die selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Denn nur so könnten diese Eigentümer sicher sein, dass die Geräte in den anderen Wohnungen auch regelmäßig gewartet werden.

 

Anmerkung:

Das Urteil entscheidet eine umstrittene Frage, die unterschiedlich beantwortet wurde. Es enthält eine umfangreiche Darstellung der unterschiedlichen Interessenlagen, die ausführlich gegeneinander abgewogen werden. Letztlich wird das Sicherheitsinteresse der Allgemeinheit dem – zudem noch geringfügigen – wirtschaftlichem Interesse einzelner Eigentümer übergeordnet.

 

BGH, Urteil vom 07.12.2018¸ AZ: V ZR 273/17